Se você está pensando em comprar um imóvel e tem o Minha Casa, Minha Vida no radar, vale a pena ficar por dentro de um movimento que está mexendo com o setor: o aumento expressivo na compra de imóveis usados com financiamento pelo MCMV.
Nos últimos anos, a modalidade foi ganhando espaço, e em 2024 bateu recorde de contratos. Isso acendeu um alerta na construção civil, que defende prioridade para os imóveis novos. Mas o que mudou exatamente? E como isso afeta quem quer aproveitar os benefícios do programa?
Por que o MCMV é tão importante para o mercado?
O programa Minha Casa, Minha Vida é uma das principais portas de entrada para quem busca o sonho da casa própria com condições mais acessíveis. Com taxas de juros menores e possibilidade de subsídios, ele impulsiona a atividade econômica, gera empregos e movimenta o setor imobiliário como um todo.
No primeiro trimestre de 2024, quase metade das vendas e lançamentos de imóveis novos contou com os incentivos do programa. Mas ao mesmo tempo, a compra de usados dentro do MCMV disparou, o que deixou o setor da construção civil em alerta.
O que mostram os números?
Segundo dados do Ministério das Cidades analisados pela FGV, 2024 teve o maior número de contratos de usados da história do programa. Foram:
- 583 mil unidades financiadas no total
- 427,9 mil novas
- 155,1 mil usadas
Ou seja, os usados representaram 27% de todos os financiamentos — uma proporção nunca antes vista.
O que mudou nas regras para os usados?
Desde fevereiro de 2023, é permitido usar os juros reduzidos do MCMV para comprar imóveis usados. Mas como o volume de contratos cresceu muito, o governo ajustou as regras em 2024, especialmente para a faixa 3, com renda entre R$ 4.400 e R$ 8 mil.
As mudanças foram:
- Limite do valor do imóvel usado caiu de R$ 350 mil para R$ 270 mil
- Entrada obrigatória aumentou: de 30% para 50% em algumas regiões
O objetivo foi direcionar mais recursos para os imóveis novos, que têm impacto direto na economia e ajudam a retroalimentar o FGTS.
Mas e em 2025, teve novidade?
Sim! Em resposta à pressão do mercado e para equilibrar os impactos, o governo suavizou algumas dessas exigências:
- Faixa 4 criada: agora, famílias com renda de até R$ 12 mil também podem comprar usados pelo programa
- Redução no valor da entrada para a faixa 3:
- Regiões Sul e Sudeste: caiu de 50% para 35%
- Norte, Nordeste e Centro-Oeste: de 30% para 20%
Exemplo prático com base no valor máximo permitido (R$ 270 mil):
- Sul/Sudeste: antes, era necessário R$ 135 mil de entrada; agora, R$ 94,5 mil
- Norte/Nordeste/Centro-Oeste: antes, R$ 81 mil; agora, R$ 54 mil
Essas novas condições deram um fôlego ao mercado de usados, facilitando o acesso principalmente para a classe média.
Por que o setor de construção está preocupado?
As construtoras defendem que a prioridade do MCMV deve ser os imóveis novos, que geram empregos diretos, movimentam a cadeia produtiva e aumentam a arrecadação do FGTS.
Segundo a CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção):
“A aquisição de usados é válida em regiões com pouca oferta de novos, mas não contribui para a sustentação do fundo ou geração de empregos como os novos.”
Com o FGTS sendo uma fonte limitada e bastante disputada, essa divisão de recursos preocupa o setor.
Quais são as regras para financiar um imóvel usado pelo MCMV?
As condições são parecidas com as dos novos, com algumas especificidades. Confira os principais critérios:
- Comprovar renda dentro da faixa do programa
- Não possuir outro imóvel no município onde deseja comprar
- Não ter sido beneficiado por outros programas habitacionais
- Ter capacidade de pagamento aprovada pela Caixa
Além disso, o imóvel usado deve estar regularizado e com até 180 dias do “habite-se” para ser considerado novo. Depois disso, passa a ser oficialmente classificado como usado.
Como está o mercado em 2025?
Mesmo com uma queda de 5,5% na oferta geral de imóveis no primeiro trimestre, o clima é de otimismo. Segundo a CBIC, o estoque atual é suficiente para atender à demanda pelos próximos oito meses, e a expectativa é que o setor siga aquecido com a consolidação da faixa 4.
Alfredo Freitas, presidente da ABMI, reforça:
“Toda melhoria no mercado de crédito é bem-vinda. As novas condições dão fôlego à classe média e criam boas perspectivas para os usados.”
Comprar novo ou usado pelo MCMV?
A decisão vai depender do seu perfil, renda e da oferta na sua região. Os usados costumam ser mais baratos e estão localizados em áreas centrais, mas os novos trazem maior valor agregado, garantias e potencial de valorização.
Com as novas regras de 2025, ficou mais fácil adquirir um usado. Mas o governo segue incentivando a compra de imóveis novos como estratégia para movimentar a economia.
Antes de decidir, avalie:
- Valor da entrada exigida
- Localização do imóvel
- Condição de conservação
- Benefícios fiscais e taxas
Converse com um consultor da Caixa ou imobiliária de confiança para entender qual opção se encaixa melhor no seu orçamento.